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Immobilienkauf: Reservierungsvereinbarung ist formbedürftig

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Die Reservierungsvereinbarung für den Kauf einer Immobilie bedarf der notariellen Beurkundung. Dies stellt das AG München klar.

Der Beklagte war Eigentümer einer Einzimmerwohnung in Berlin, die er zum Kaufpreis von 141.000 Euro zum Kauf anbot. Der Kläger interessierte sich für diese Wohnung. Nach den Verkaufsgesprächen unterzeichneten er und seine Ehefrau im Mai 2015 eine Reservierungsvereinbarung, die auszugsweise wie folgt lautet: „Der Kaufpreis beträgt 140.740 Euro. Darüber hinaus ist vom Kläger bei Kaufvertragsabschluss eine Provision an die Firmen Bauplanungs GmbH, Berlin, und Immobilienbüro, Berlin, in Höhe von insgesamt 7,14 Prozent inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer, somit 10.049 Euro zu bezahlen. Dem Käufer ist bekannt, dass eine wirtschaftliche Verflechtung zwischen dem Verkäufer und der Firma Bauplanungs GmbH besteht. Sollte der notarielle Kaufvertrag aus Gründen, die der Käufer zu vertreten hat, zwischen den Parteien nicht zustande kommen, so steht der Betrag entsprechend Ziff. 3 als pauschalierter Schadenersatz dem Verkäufer zu.“

Der Kläger und seine Ehefrau zahlten die Reservierungsgebühr in Höhe von 3.000 Euro an den Beklagten. Letzten Endes erklärte der Beklagte die Vertragsverhandlungen über den endgültigen Kaufpreis für gescheitert. Die Beklagte lehnte die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ab. Er meint, dass es sich um eine individuelle Vereinbarung handelt und der Kläger dadurch nicht unangemessen benachteiligt wird.

Das AG München verurteilte den Beklagten auf Rückzahlung der 3.000 Euro. Die Reservierungsvereinbarung sei wegen Formnichtigkeit unwirksam, da keine notarielle Beurkundung erfolgt sei. Der Beurkundungszwang solle die Parteien auf die Bedeutung des Geschäfts hinweisen und vor dem Eingehen übereilter Verpflichtungen schützen (Warnfunktion). Zudem solle eine sachkundige Beratung der Parteien sichergestellt werden (Beratungsfunktion), erläutert das Gericht. Ein Kaufvertrag über eine Immobilie und eine in diesem Zusammenhang geschlossene Reservierungsvereinbarung bildeten eine solche rechtliche Einheit, da die Vereinbarung zum Zwecke eines späteren Kaufvertrages geschlossen wird.

Das Gericht führt weiter aus, dass unabhängig vom Zweck des Beurkundungszwangs die Beurkundung in jedem Fall dann zu erfolgen hat, wenn das in der Vereinbarung versprochene Entgelt zehn bis 15 Prozent der vereinbarten Provision übersteigt. Der Formzwang gelte auch für einen Vertrag, mit dem über die Vereinbarung eines empfindlichen Nachteils ein mittelbarer Zwang ausgeübt werden sollte, die Immobilie zu erwerben oder zu veräußern. Vorliegend mache die Reservierungsgebühr 29,7 Prozent der Maklerprovision aus. Die maßgeblichen Grenzwerte seien damit weit überschritten. Durch das unterzeichnete Vertragsstrafeversprechen wurde der Kläger mittelbar zum Kaufvertragsabschluss gedrängt, so die Urteilsbegründung.

Die Vereinbarung über die Reservierungsgebühr stelle außerdem eine unangemessene Benachteiligung des Klägers da, fährt das AG fort. Der Beklagte habe sich durch die Vereinbarung eine erfolgsunabhängige Vergütung gesichert. Dieser Leistung des Klägers sei kein gleichwertiges Äquivalent gegenübergestanden.

Das Urteil ist rechtskräftig, nachdem das Landgericht München I die Berufung des Beklagten zurückgewiesen hat.

Amtsgericht München vom 01.07.2016, 191 C 28518/15, rechtskräftig


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