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Grundstücksmaklervertrag kann bei Abschluss per E-Mail oder Telefon widerrufliches Fernabsatzgeschäft sein

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Ein per E-Mail oder telefonisch geschlossener Grundstücksmaklervertrag ist ein Fernabsatzgeschäft im Sinne von § 312b BGB in der bis zum 12.06.2014 geltenden Fassung (a.F.) und kann vom Maklerkunden innerhalb der gesetzlichen Fristen widerrufen werden. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) in zwei Revisionsverfahren entschieden.

In dem einen Verfahren (I ZR 30/15) bewarb eine Immobilienmaklerin im April 2013 in einem Internetportal ein Hausgrundstück. Der Beklagte bekundete per E-Mail sein Interesse an dem Objekt. Die Maklerin übersandte ihm daraufhin als pdf-Datei ein Exposé, in dem eine vom Käufer zu zahlende Maklerprovision von 6,25 Prozent des Kaufpreises ausgewiesen war. Eine Widerrufsbelehrung enthielten weder die Internetanzeige noch das Exposé. Der Beklagte bestätigte telefonisch den Eingang des Exposés und bat um einen Besichtigungstermin. Einige Wochen nach der Besichtigung erwarb er das Grundstück. Die Klägerin verlangt von ihm die Zahlung einer Maklerprovision von 15.000 Euro. Der Beklagte hat den Maklervertrag im Laufe des Rechtsstreits widerrufen. Die Zahlungsklage war in erster und zweiter Instanz erfolgreich.

In dem anderen Verfahren (I ZR 68/15) bewarb die klagende Immobilienmaklerin im Jahr 2013 im Internet ein Grundstück. Auf die Anfrage des Beklagten übersandte sie ihm per E-Mail ein Exposé, in dem eine vom Käufer zu zahlende Maklerprovision von 3,57 Prozent des Kaufpreises ausgewiesen war. Eine Widerrufsbelehrung fand sich in dem Exposé nicht. Der Beklagte bestätigte per E-Mail den Eingang des Exposés und vereinbarte mit der Klägerin einen Besichtigungstermin. In der Folgezeit erwarb er das Grundstück. Die Klägerin verlangt von ihm die Zahlung einer Maklerprovision in Höhe von 23.205 Euro. Im Laufe des Rechtsstreits hat der Beklagte den Maklervertrag widerrufen. Das Landgericht hat ihn antragsgemäß verurteilt. Das OLG hat die Klage auf die Berufung des Beklagten abgewiesen. Der BGH hat im Verfahren I ZR 30/15 das Berufungsurteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Im Verfahren I ZR 68/15 hat er die Revision der Klägerin zurückgewiesen.Rechtlicher Hintergrund: Nach § 312d Absatz 1 Satz 1 BGB a.F. steht einem Verbraucher bei einem Fernabsatzvertrag ein Widerrufsrecht nach § 355 BGB a.F. zu. Nach § 312b Absatz 1 Satz 1 BGB a.F. sind Fernabsatzverträge Verträge über die Lieferung von Waren oder über die Erbringung von Dienstleistungen, einschließlich Finanzdienstleistungen, die zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln abgeschlossen werden, es sei denn, dass der Vertragsschluss nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt.

Nach Ansicht des BGH sind die Maklerverträge, die Gegenstand der beiden Revisionsverfahren sind, Fernabsatzverträge über die Erbringung von Dienstleistungen im Sinne von § 312b Absatz 1 Satz 1 BGB a.F., bei denen ein Widerrufsrecht besteht. Die jeweiligen Beklagten hätten die Maklerverträge noch im Prozess widerrufen können, weil sie nicht über ihr Widerrufsrecht belehrt worden seien. Nach der Übergangsregelung in Art. 229 § 32 Abs. 2 Nr. 3 des Einführungsgesetzbuches zum Bürgerlichen Gesetzbuch erlösche das Widerrufsrecht bei vor dem 13.06.2014 im Wege des Fernabsatzes geschlossenen Dienstleistungsverträgen bei fehlender Belehrung mit Ablauf des 27.06.2015. Der Widerruf sei in bei den Verfahren vor diesem Datum erklärt worden.

Das Widerrufsrecht der jeweiligen Beklagten sei zum Zeitpunkt der Widerrufserklärungen noch nicht gemäß § 312d Absatz 3 BGB a.F. erloschen gewesen. Das Erlöschen setze voraus, dass bei einer Dienstleistung der Vertrag von beiden Seiten auf ausdrücklichen Wunsch des Verbrauchers vollständig erfüllt worden ist, bevor der Verbraucher sein Widerrufsrecht ausgeübt hat. Diese Voraussetzungen hätten in beiden Fällen nicht vorgelegen, weil die jeweiligen Beklagten die Provision vor der Ausübung des Widerrufsrechts nicht bezahlt hatten.

Den Maklern stehe in beiden Fällen wegen der erbachten Maklerleistungen kein Anspruch auf Wertersatz zu, betont der BGH. Nach § 312e Absatz 2 BGB a.F. müsse der Verbraucher bei Fernabsatzverträgen über Dienstleistungen Wertersatz für die erbrachte Dienstleistung nach den Vorschriften über den gesetzlichen Rücktritt nur leisten, wenn er vor Abgabe seiner Vertragserklärung auf diese Rechtsfolge hingewiesen worden ist und wenn er ausdrücklich zugestimmt hat, dass der Unternehmer vor Ende der Widerrufsfrist mit der Ausführung der Dienstleistung beginnt. In beiden Fällen habe es an einer entsprechenden Belehrung der Maklerkunden gefehlt.

Bundesgerichtshof, Urteile vom 07.07.2016, I ZR 30/15 und I ZR 68/15


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